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A lei do condomínio: o que mudou com a Lei 8/2022

A revisão do regime da propriedade horizontal, artigo a artigo, e as duas obrigações novas que têm prazo contado em dias.

O que mudou no Código Civil, artigo a artigo

Artigo 1419.º: modificação do título constitutivo

O título constitutivo dependia do acordo de todos os condóminos para ser modificado, o que dava a um único condómino o poder de travar tudo. A lei passou a admitir suprir essa falta de acordo quando os votos contrários representem menos de um décimo do capital investido art. 1419.º CC.

Artigo 1424.º: quem responde pelos encargos de conservação

É o artigo que reparte as despesas de conservação e fruição das partes comuns. A alteração clarificou um ponto que dava origem a litígios: a responsabilidade afere-se em relação a quem era proprietário no momento das deliberações que aprovaram os encargos, e não a quem o é no dia em que a conta chega art. 1424.º CC.

Artigo 1424.º-A: o artigo novo, e o que mais importa numa venda

Criado por esta lei. Obriga o proprietário que vende a pedir ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos em vigor sobre a fração e as dívidas existentes, fixa dez dias para a emitir, torna-a documento obrigatório da escritura, e reparte a responsabilidade pelas dívidas entre quem vende e quem compra art. 1424.º-A CC.

Tem guia própria, porque é a matéria com mais consequências práticas, e porque há uma pergunta que a lei não responde sozinha, a de saber se a declaração precisa de ser autenticada: declaração de não dívida ao condomínio.

Artigo 1427.º: o que são reparações indispensáveis e urgentes

Antes discutia-se caso a caso. A lei passou a definir que são indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas art. 1427.º CC. A definição importa porque é ela que permite agir sem esperar por uma assembleia.

Artigo 1431.º: quando se reúne a assembleia das contas

A assembleia que discute e aprova as contas e o orçamento passou a poder realizar-se, excepcionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, desde que essa possibilidade esteja prevista no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação da assembleia aprovada por maioria art. 1431.º CC. Sem uma dessas duas condições, mantém-se a regra geral.

Artigo 1432.º: convocação e funcionamento da assembleia

É o artigo com mais consequências no dia a dia de quem administra art. 1432.º CC:

• Convocação por carta registada enviada com dez dias de antecedência, ou por aviso convocatório com a mesma antecedência, havendo recibo de receção assinado pelos condóminos.
• Convocatória por correio eletrónico para os condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia anterior, devendo o condómino enviar recibo de receção pelo mesmo meio. São duas condições, não uma: a vontade manifestada antes, e o recibo de volta.
• Quando a primeira convocatória não reúne, a assembleia pode ser convocada para trinta minutos depois, no mesmo local, em alternativa à regra de se considerar convocada para uma semana depois.

Artigo 1436.º: as funções do administrador

O artigo que lista o que o administrador tem de fazer, e onde a lei acrescentou deveres concretos art. 1436.º CC. Três que vale a pena conhecer:

• Emitir a declaração de dívida quando a fração é transmitida, na alínea q) do n.º 1 art. 1436.º, n.º 1, q) CC.
• Apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes sempre que esteja em causa deliberação sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação. Não é boa prática recomendada: é um dever.
• Responder civilmente pelas omissões. O administrador que não cumpra as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia é civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.

Artigo 1437.º: representação do condomínio em juízo

O administrador passou a ter legitimidade para representar o condomínio em juízo, activa e passivamente, e para apresentar queixa-crime relativa às partes comuns art. 1437.º CC. Foi a alteração que entrou em vigor mais cedo, a 11 de janeiro de 2022.

O que mudou no Decreto-Lei n.º 268/94

A lei não mexeu só no Código Civil. No diploma que contém as normas regulamentares da propriedade horizontal alterou os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º, e acrescentou-lhe um artigo novo.

Artigo 1.º-A: assembleias por meios à distância

As assembleias passaram a poder realizar-se por meios à distância art. 1.º-A DL 268/94. É a alteração mais usada no dia a dia desde 2022, e é também a mais mal atribuída: não está no artigo 1432.º do Código Civil, mas neste artigo novo do Decreto-Lei n.º 268/94.

Artigo 3.º: comunicação da alienação

Passou a obrigar quem vende a comunicar a alienação ao administrador, por correio registado, com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário art. 3.º, n.º 3 DL 268/94.

Duas obrigações com prazo contado em dias

São as que passam mais facilmente ao lado de quem não é profissional, e aplicam-se sempre que uma fração muda de mãos.

Onde ler a lei

O texto articulado está na Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa e a publicação oficial no Diário da República. Para o regime completo, os artigos da propriedade horizontal no Código Civil vão do 1414.º ao 1438.º-A, e as normas regulamentares estão no Decreto-Lei n.º 268/94.

E a parte prática

A lei carregou o administrador de deveres com prazos e tornou-o civilmente responsável pelo que não faça. Cumpri-los depende menos de boa vontade do que de ter as contas, os pagamentos e as assembleias em ordem e à mão quando alguém pergunta. Pode ver o que a plataforma cobre ou criar uma conta grátis.