Guias sobre condomínios em Portugal

A lei do condomínio: o que mudou com a Lei 8/2022

Os sete artigos alterados e o artigo 1424.º-A, que é novo, um a um. Com as datas de entrada em vigor e o que mudou no Decreto-Lei 268/94.

Declaração de não dívida ao condomínio

Quem a emite, em quantos dias, se precisa de ser autenticada pelo notário, e quem responde pelas dívidas depois da venda.

Assembleia de condomínio: como funciona

O órgão que decide: quando se reúne, quem convoca, como se vota e porque é que a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata.

Convocatória: prazos e forma

Dez dias, por carta registada ou aviso com recibo assinado. E as duas condições que o email tem de cumprir para substituir a carta.

Quórum e maiorias nas deliberações

Vota-se por permilagem. E há uma saída para a unanimidade: dois terços dos presentes, com o silêncio dos ausentes a valer como aprovação.

Segunda convocatória

A da semana seguinte, com um quarto do valor total, e a dos trinta minutos depois, no próprio dia.

A ata: o que tem de constar

Dá eficácia às deliberações, e só é título executivo se mencionar o valor anual de cada condómino e a data de vencimento.

Assembleia à distância

Passou a ser possível em 2022, e a norma não está onde quase todos dizem. Com o dever de proporcionar os meios a quem não os tenha.

Assembleia extraordinária

Convoca-a o administrador ou condóminos que representem 25% do valor total. E há uma via própria para pedir a revogação de deliberações.

Impugnar ou anular uma deliberação

Três vias e dois prazos. E o prazo conta-se da data da deliberação, não do dia em que soube dela, mesmo para quem faltou.

Obrigações do administrador de condomínio

A lista de funções que a lei fixa, os prazos que não se negociam, e porque é que a responsabilidade por falhar é pessoal.

Quem pode ser administrador de condomínio

Um condómino ou terceiro, e o cargo é remunerável. E a lista, surpreendente, do que a lei não exige a quem o exerce.

Eleição e mandato do administrador

Um ano renovável, salvo disposição em contrário. E porque é que exonerar sem eleger não afasta ninguém do cargo.

O administrador de condomínio pode ser pago?

Pode, inclusive quando é um vizinho. Quem decide o valor, e porque é que o honorário de uma empresa tem de vir com fatura e IVA.

Como destituir o administrador

As duas vias: a exoneração pela assembleia, e a destituição pelo tribunal a pedido de um único condómino.

Gerir o condomínio sem empresa

A lei permite-o e não exige qualificação. O que se assume, o que se ganha, e o que dá trabalho a sério.

Mudar de empresa de administração

Os passos da passagem, o que se entrega, e a conta bancária que não muda de sítio: mudam os poderes de movimentação.

Tenho quotas de condomínio em atraso

O que pode acontecer, e porque é que a ata é o documento mais importante: ela pode ser título executivo, mas só com dois elementos.

Aprovação e consulta das contas

Entregar as pastas dos documentos não é prestar contas. O que se pode exigir ver, e o que fazer quando as contas não são explicadas.

A conta bancária do condomínio: em nome de quem?

O fundo de reserva tem de estar num banco e é a assembleia que o administra. Os três pedidos a que se deve dizer não.

Fundo comum de reserva: os 10% explicados

São 10% da quota-parte nas restantes despesas, e não 10% do total. A conta que quase todos fazem ao contrário, com exemplo.

Quem paga as obras do condomínio

A regra é a permilagem. A data que decide é a da deliberação, e os encargos vencidos depois da venda são de quem compra.

Inovações: o que são e que maioria exigem

Dois terços. E classificar a obra como conservação ou inovação é a primeira batalha, muitas vezes a única.

Obras urgentes sem assembleia

A lei define o que é urgente, e a definição é mais estreita do que a palavra sugere. É a única porta para agir sem deliberação.

Os três orçamentos obrigatórios nas obras

Não é boa prática: é uma função que a lei atribui ao administrador. E como se cumpre a forma falhando a finalidade.

Sinais de alerta numa empresa de administração

Os quatro pedidos que resolvem quase tudo, e o que cada recusa significa. Com a norma à vista quando existe.

O contrato com a empresa de administração

Os deveres nascem da lei e não do contrato. O que faz então o contrato, e o teste dos três documentos que têm de coincidir.

A administração tem de dar fatura?

Tem, e é o sinal mais objectivo de todos. A distinção entre o honorário da empresa e a quota do condomínio.

Dinheiro do condomínio desaparecido

Os passos por ordem, as vias que não dependem de maioria, e um problema de representação que convém antecipar.