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Como constituir um condomínio

Há duas fases que se confundem: criar juridicamente a propriedade horizontal, que se faz uma vez, e pôr o condomínio a funcionar, que começa no dia seguinte e tem obrigações próprias.

Primeira fase: criar a propriedade horizontal

1. Confirmar que o prédio reúne os requisitos

   Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública art. 1415.º CC. Não é uma formalidade: falhando isto, não há título que resolva.

2. Obter a certificação da câmara e a licença de utilização

   É à entidade competente que cabe certificar que o edifício satisfaz os requisitos legais. E note-se o dever que recai sobre quem vende na planta: celebrado contrato-promessa de compra e venda de fração autónoma a constituir, e salvo estipulação em contrário, o promitente-vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da respetiva licença de utilização.

3. Outorgar o título constitutivo

   É nele que as frações ficam individualizadas e que se fixa o valor relativo de cada uma, em percentagem ou permilagem art. 1418.º CC. Pode ainda indicar o fim de cada fração e conter o regulamento. Ver o título constitutivo.

4. Registar

   A propriedade horizontal e as frações passam a constar do registo predial, que é o que torna a situação oponível a terceiros e o que qualquer comprador vai consultar.

Segunda fase: pôr o condomínio a funcionar

Constituída a propriedade horizontal, o condomínio existe e tem obrigações legais desde o início, mesmo que ninguém tenha ainda reunido. São três, e são as que a lei permite a um condómino assegurar sozinho se ninguém o fizer.

Regulamento

Havendo mais de quatro condóminos, e não constando do título, deve ser elaborado um regulamento que discipline o uso, a fruição e a conservação das partes comuns art. 1429.º-A CC. Ver o regulamento.

Seguro contra incêndio

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer quanto às partes comuns art. 1429.º CC. E a sua atualização é anual e obrigatória art. 5.º DL 268/94. Ver o seguro obrigatório.

Fundo comum de reserva

É obrigatória a sua constituição, com pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas art. 4.º DL 268/94. Ver o fundo de reserva.

E depois: eleger quem administra

A administração das partes comuns compete à assembleia e a um administrador art. 1430.º CC. Na primeira assembleia tratam-se, por esta ordem, a eleição do administrador, o orçamento do primeiro exercício e as quotas que dele resultam. Ver eleição e mandato do administrador, o orçamento anual e, para quem fica com o cargo, o guia de quem é eleito pela primeira vez.

Não é obrigatório contratar uma empresa: a autogestão é possível e legal, com as exigências que lhe são próprias. Ver autogestão de condomínio.