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Gerir o condomínio sem empresa

É legal, é comum, e é mais trabalho do que parece. Vale a pena saber qual, antes de levantar a mão na assembleia.

O que a lei permite

A norma do administrador estabelece que o cargo é remunerável e pode ser exercido por um condómino ou por terceiro art. 1435.º CC. Não acrescenta requisitos de acesso: nada de formação obrigatória, licença, inscrição em ordem profissional ou seguro. A auto-gestão não é uma tolerância, é uma das duas formas que a lei prevê.

O que se assume, exactamente

Esta é a parte que se omite nas conversas de corredor. Quem aceita o cargo assume a lista completa de funções do artigo 1436.º art. 1436.º CC, sem desconto por ser vizinho e não empresa:

• Convocar e organizar as assembleias, com as formas e prazos do artigo 1432.º art. 1432.º CC.
• Executar as deliberações e cuidar da conservação das partes comuns.
• Cobrar as quotas e administrar o fundo comum de reserva, que é obrigatório e tem de estar depositado num banco art. 4.º DL 268/94.
• Apresentar três orçamentos de proveniências diferentes nas obras de conservação extraordinária ou inovações.
• Emitir a declaração de dívida nas vendas, no prazo de dez dias art. 1424.º-A, n.º 2 CC.
• Prestar contas à assembleia, com a documentação de suporte.

O que dá trabalho a sério

Não é a boa vontade que falta, é a disciplina de registo. Quatro coisas que tropeçam quase sempre:

• A conta corrente de cada fração, mês a mês. Reconstruir um ano a partir de extractos em Março, para a assembleia das contas, é o erro clássico.
• A separação do fundo comum de reserva. São 10% da quota-parte nas restantes despesas, e não 10% do total. Ver a guia do fundo de reserva.
• Os prazos que não esperam. Dez dias para a declaração de dívida, dez dias de antecedência na convocatória.
• Prestar contas, que não é entregar pastas. Ver a guia da aprovação e consulta das contas.

O que se ganha

O honorário da empresa deixa de existir, e a informação deixa de depender de alguém a enviá-la. Mas a razão mais citada por quem o faz não é o dinheiro: é saber o que se passa sem ter de pedir, e poder responder a um condómino no momento em que ele pergunta.

E a parte prática

A auto-gestão corre bem quando o registo é feito à medida que as coisas acontecem, e mal quando é feito de memória. É para isso que a nossa plataforma existe, é gratuita e vitalícia, e cobre as quotas, os pagamentos, as contas, as assembleias e os documentos. Pode ver o que ela cobre, confirmar nos planos o que está incluído, ou criar uma conta grátis.

Se a dúvida for entre continuar com empresa ou passar à auto-gestão, veja também mudar de empresa de administração e quem pode ser administrador.