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Regulamento do condomínio: quando é obrigatório e o que pode conter

Não é um documento opcional de boa gestão a partir de certa dimensão: a lei manda elaborá-lo. E tem um limite importante, que é o que distingue um regulamento útil de um regulamento que ninguém consegue impor.

Quando é obrigatório

A regra é simples de aplicar: havendo mais de quatro condóminos, e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns art. 1429.º-A CC. A feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

Repare na segunda parte: se a assembleia não o fizer, a tarefa não desaparece, passa para o administrador. É uma das obrigações que se esquecem com mais facilidade, e que depois faz falta precisamente quando há conflito. Ver as obrigações do administrador.

O que um regulamento pode e não pode fazer

O âmbito que a lei lhe dá é o das partes comuns: o seu uso, a sua fruição e a sua conservação art. 1429.º-A CC. Horários do elevador, utilização de espaços comuns, regras de arrumação do lixo, condições de uso do terraço ou da piscina, deveres de limpeza, tudo isso cabe ali com naturalidade.

Duas coisas que o regulamento tem de prever

A primeira é quem administra quando não há quem administre: o regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador, ou de quem a título provisório desempenhe essas funções art. 7.º DL 268/94. É uma norma pequena que evita um bloqueio grande, e falta na maior parte dos regulamentos que se veem.

A segunda é um dever de quem administra, mas que condiciona a redação: o administrador deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações art. 9.º DL 268/94, o que inclui quem arrenda. Um regulamento escrito a pensar apenas em proprietários vai ser lido por inquilinos, e convém que se perceba sozinho.

Regulamento no título ou regulamento da assembleia

São coisas diferentes e importa saber qual tem em mãos. Um regulamento que faz parte do título constitutivo acompanha as frações e vincula quem compra depois, e alterá-lo segue as exigências de alteração do próprio título. Um regulamento elaborado pela assembleia ao abrigo do artigo 1429.º-A vive no plano das deliberações: é mais fácil de aprovar e também mais fácil de alterar.

Daí a recomendação prática: para regras de convivência e de uso das partes comuns, o regulamento da assembleia chega e é mais flexível. Para restrições que se queiram duradouras e oponíveis a futuros compradores, o lugar próprio é o título constitutivo. Ver o título constitutivo.

Como aprovar, e como não o invalidar

O ponto tem de constar da ordem de trabalhos da convocatória art. 1432.º, n.º 4 CC, com o texto disponível para consulta antes da reunião, e a deliberação fica registada em ata. Uma deliberação sobre matéria não convocada, ou contrária à lei, é impugnável art. 1433.º CC. Ver a convocatória, a guia da ata e como impugnar uma deliberação.

O que incluir

Pela experiência do que gera conflito, um regulamento útil costuma cobrir: horários de silêncio e de obras, articulados com o que a lei já impõe (ver ruído no condomínio); uso dos espaços comuns e das zonas de estacionamento (ver estacionamento e lugares de garagem); regras de aspeto exterior, como cor de caixilharia, toldos e aparelhos na fachada, que de qualquer modo exigem dois terços art. 1422.º, n.º 3 CC (ver varandas, janelas e marquises); deveres de comunicação ao administrador; e a forma de pagamento das quotas.

E uma nota de redação que poupa discussões: um regulamento que repete a lei ganha pouco e envelhece mal, porque quando a lei muda fica a dizer o contrário. Vale mais remeter para ela e regular o que é próprio do edifício.