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Varandas, janelas e marquises

A pergunta que todos fazem é de quem é a varanda. A pergunta que resolve o caso é outra: a obra mexe na fachada?

Porque é que a lei não resolve a questão da propriedade

As duas listas de partes comuns são taxativas no que nomeiam: a primeira é imperativa e inclui a estrutura, o telhado, as entradas e escadas de uso comum e as instalações gerais; a segunda é uma presunção e cobre pátios e jardins, ascensores, a habitação do porteiro e as garagens art. 1421.º CC.

Varandas, janelas e marquises não aparecem em nenhuma delas. Daí decorre que a qualificação depende do título constitutivo e da natureza concreta do elemento, e que a jurisprudência decide caso a caso. Ver a guia das partes comuns.

A regra que se aplica de qualquer modo

E é aqui que a discussão sobre a propriedade deixa de ser decisiva. É proibido ao condómino prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício art. 1422.º, n.º 2 CC.

E as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético podem ser feitas, mas exigem autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio art. 1422.º, n.º 3 CC.

Os três casos mais frequentes

Fechar a varanda com uma marquise

Altera o aspeto exterior, logo cai no n.º 3 do artigo 1422.º e exige autorização por dois terços. Além do condomínio, há normalmente regras municipais de urbanismo a cumprir, que são outra ordem de exigências e não se substituem à autorização da assembleia.

Substituir janelas ou caixilharia

Substituir por igual, mantendo cor, material e desenho, não modifica o arranjo estético. Mudar a cor, o material visível ou o desenho, sim, e aí volta a aplicar-se o n.º 3. Na prática, muitos condomínios deliberam um padrão único para o edifício, o que resolve o problema de uma vez: ver o regulamento do condomínio.

Toldos, estores exteriores, grelhas e aparelhos de ar condicionado

O critério é o mesmo: se se vê de fora e altera o conjunto, está em causa o arranjo estético. Não é o tamanho da obra que decide, é o efeito na fachada.

Quem paga a reparação

Depende da qualificação do elemento. Sendo parte comum, a despesa reparte-se em regra na proporção do valor das frações art. 1424.º CC; sendo privativo, é do proprietário. E se a falta de reparação de um elemento causar danos a outra fração, entra o regime das presunções de culpa: guia das infiltrações.

Antes de avançar

Ler o título constitutivo e o regulamento, pôr o ponto na ordem de trabalhos da convocatória art. 1432.º, n.º 4 CC e levar a autorização a votação com os dois terços à vista. Uma deliberação tomada sem constar da convocatória, ou sem a maioria exigida, é impugnável: ver como impugnar uma deliberação e obras dentro da fração.