Guias›Partes comuns

Partes comuns de um condomínio: o que são

São duas listas, e a diferença entre elas decide discussões inteiras: uma é imperativa, a outra é só uma presunção.

A lista imperativa

São comuns, e necessariamente comuns a todos art. 1421.º CC:

• O solo, as fundações, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes que constituem a estrutura do prédio.
• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração.
• Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.
• As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

A lista de presunção

Presumem-se também comuns art. 1421.º CC:

• Os pátios e jardins anexos ao edifício.
• Os ascensores.
• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
• As garagens e outros lugares de estacionamento.

A diferença de regime é esta: a presunção pode ser ilidida, provando-se que esses elementos foram atribuídos pelo título constitutivo a um ou a alguns dos condóminos, ou por eles adquiridos através de atos de posse. A lista imperativa não admite isso.

Porque é que isto decide quem paga

Porque as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns repartem-se pelos condóminos, em regra na proporção do valor das frações art. 1424.º CC. Saber se um elemento é parte comum, e de qual das duas listas, é o passo anterior a qualquer conversa sobre repartição.

E há exceções dentro das próprias partes comuns: nos elevadores participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles, e as despesas de lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns ficam a cargo de quem as usa art. 1424.º, n.º 3 CC. Ver quem paga o elevador.

O que o título constitutivo tem a dizer

É nele que as frações ficam individualizadas e que se fixa o valor relativo de cada uma art. 1418.º CC, e é nele que se procura uma eventual atribuição de elementos da lista de presunção. Antes de discutir se uma garagem ou um pátio é comum, lê-se o título. Ver a guia da permilagem.

Os casos disputados

As varandas, as janelas e as marquises não estão nomeadas em nenhuma das duas listas, e é por isso que são a matéria mais disputada em propriedade horizontal. Têm guia própria: varandas, janelas e marquises. E as obras que mexem na fachada têm um regime próprio, com maioria de dois terços art. 1422.º, n.º 3 CC: ver obras dentro da fração.