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Obras dentro da fração: preciso de autorização?

Em regra não. Mas há quatro proibições e dois casos que exigem dois terços da assembleia, e um deles surpreende muita gente.

A regra: liberdade, com limites

Nas relações entre si, os condóminos estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de imóveis, tanto quanto às suas frações exclusivas como quanto às partes comuns art. 1422.º, n.º 1 CC. Pintar, mudar o pavimento, refazer uma cozinha ou alterar divisões interiores não exige autorização de ninguém, desde que não se caia em nenhum dos limites abaixo.

As quatro proibições

É especialmente vedado ao condómino art. 1422.º, n.º 2 CC:

• Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
• Destinar a fração a usos ofensivos dos bons costumes.
• Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada.
• Praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo, ou posteriormente por deliberação da assembleia.

Os dois casos que exigem dois terços

Mexer na fachada

As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser feitas com autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total art. 1422.º, n.º 3 CC. É o caso das marquises, da mudança de caixilharia visível, dos toldos e dos aparelhos de ar condicionado na fachada. Ver varandas, janelas e marquises.

Mudar o uso da fração

Esta é a que surpreende. A alteração do uso da fração carece da mesma autorização, por dois terços, quando o título constitutivo não dispõe sobre o fim da fração art. 1422.º, n.º 4 CC. E se o título dispõe, dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada já está vedado pelo n.º 2.

É por aqui que passam as discussões sobre transformar habitação em escritório, consultório ou alojamento turístico. Ver a guia do alojamento local em condomínio.

Quando a obra toca em partes comuns

Deixa de ser obra na fração. A estrutura, as paredes mestras, o telhado e as instalações gerais são partes comuns imperativas art. 1421.º CC, e nelas as obras seguem o regime das deliberações do condomínio, com as maiorias próprias e, nas inovações, dois terços art. 1425.º CC. Ver as guias das partes comuns e das inovações.

Como pedir a autorização

O ponto tem de constar da ordem de trabalhos da convocatória art. 1432.º, n.º 4 CC, com a obra descrita de forma a que se saiba o que se está a autorizar. Uma autorização genérica para "obras" é frágil, e uma deliberação sobre matéria não convocada é impugnável art. 1433.º CC. Ver a guia da ata, porque é na ata que a autorização fica provada.

E fora do condomínio há outra ordem de exigências que esta página não cobre: as regras municipais de urbanismo e o licenciamento, que não se substituem à autorização da assembleia nem são substituídos por ela.