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Alojamento local em condomínio: o que a assembleia pode fazer

Há três perguntas diferentes, com três respostas diferentes: travar o que já existe, impedir os que venham, e usar o fim da fração. Confundi-las é o que faz assembleias deliberarem coisas que não se aplicam.

Primeiro caminho: opor-se a um alojamento local concreto

Existe quando o problema é um estabelecimento determinado, e não a atividade em abstrato. A assembleia pode opor-se quando haja prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

A deliberação tem de ser fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, e o que ela produz não é o encerramento: é um pedido, cabendo a decisão ao presidente da câmara municipal.

Fundamentada quer dizer com factos. Datas, ocorrências, queixas, registos de ruído. Uma ata que diga apenas que o alojamento local incomoda não serve de base a decisão nenhuma. Ver ruído no condomínio, que é por onde passa quase toda a prova útil, e o que tem de constar da ata.

Segundo caminho: proibir para o futuro

A assembleia pode aprovar uma alteração ao regulamento que proíba a atividade de alojamento local no edifício, exigindo-se dois terços da permilagem. Mas essa proibição aplica-se apenas a pedidos de registo futuros: não retira efeitos aos estabelecimentos já registados.

É uma distinção com consequências práticas imediatas. Um condomínio que queira travar a expansão consegue fazê-lo; um condomínio que queira resolver o caso que já tem não resolve por esta via, e tem de ir pela oposição fundamentada acima. Ver o regulamento do condomínio.

Terceiro caminho: o fim da fração

Independentemente do regime do alojamento local, há uma regra do condomínio que se aplica sempre: é vedado ao condómino dar à fração uso diverso do fim a que é destinada art. 1422.º, n.º 2 CC. E a alteração do uso da fração carece de autorização da assembleia, por dois terços, quando o título constitutivo não disponha sobre o fim da fração art. 1422.º, n.º 4 CC.

A primeira coisa a fazer, portanto, é ler o título constitutivo: se ele destina a fração a habitação, a discussão muda de terreno e passa a ser sobre o uso dado, e não sobre o registo de alojamento local. Ver o título constitutivo e obras dentro da fração, onde este mesmo artigo é tratado.

O que é pacífico, dos dois lados

Quem explora um alojamento local responde pelo que ali se passa como qualquer condómino responde pelo uso da sua fração, incluindo o ruído de vizinhança produzido por quem lá está. E as partes comuns continuam sujeitas ao regulamento e às deliberações, para hóspedes como para residentes.

Do outro lado, o condomínio não pode criar por deliberação encargos ou proibições que a lei não permita, nem impedir o acesso às partes comuns. A via é a que está descrita acima, com as maiorias que lhe correspondem, e uma deliberação sem base é impugnável art. 1433.º CC: ver como impugnar uma deliberação.

Levar isto a uma assembleia

O ponto tem de constar da ordem de trabalhos art. 1432.º, n.º 4 CC, e deve dizer qual dos caminhos se propõe seguir, porque a maioria exigida é diferente em cada um: mais de metade para a oposição fundamentada, dois terços para a alteração do regulamento. Deliberar o caminho errado com a maioria do outro é a forma mais comum de perder o processo antes de ele começar. Ver quórum e maiorias.