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Declaração de não dívida ao condomínio

O documento que diz se uma fração tem dívidas ao condomínio, e que a lei passou a exigir para a vender.

Quem a emite

O administrador do condomínio. Emitir esta declaração é uma das funções que a lei lhe atribui art. 1436.º, n.º 1, q) CC, e o que ela exige é uma declaração escrita, assinada por ele.

Quando o condomínio não tem administrador nomeado, as funções cabem ao administrador provisório art. 1435.º-A CC, e é ele que emite a declaração. A falta de administrador não é, portanto, um impedimento sem saída.

Precisa de ser autenticada por notário ou advogado?

A resposta tem duas metades, e quem só ouvir a primeira pode ficar com uma surpresa no dia da escritura.

A lei não exige autenticação nem reconhecimento de assinatura. O que o artigo pede é uma declaração escrita do administrador art. 1424.º-A, n.º 1 CC. Não há acto notarial previsto, não há modelo oficial, e não há prazo de validade fixado na lei.

Mas o notário tem um dever próprio a cumprir. Segundo o entendimento firmado pelo Instituto dos Registos e do Notariado, a verificação da qualidade e dos poderes para o acto de quem assina a declaração deve ser feita pela entidade tituladora arts. 1435.º e 1435.º-A CC, a quem compete também arquivar a declaração como documento instrutório art. 27.º Cód. Notariado e dela fazer referência expressa no título art. 54.º, n.º 3 Cód. Notariado.

É este dever que explica o que acontece na prática. Para se certificar de que quem assinou era o administrador e tinha poderes, o notário pede prova desses poderes, e essa prova faz-se pela ata que o elegeu. Há quem vá mais longe e exija o reconhecimento da assinatura, que a lei não prevê, e cujo custo recai sobre quem vende.

A declaração pode ser autenticada antes, e é isso que evita a surpresa no dia da escritura. Nada impede que chegue já com a assinatura reconhecida, e quem a leva assim não corre o risco de a ver recusada à mesa. Há um detalhe que decide se essa diligência serve para alguma coisa: como o que o notário tem de verificar é a qualidade e os poderes de quem assinou arts. 1435.º e 1435.º-A CC, o reconhecimento útil é o que atesta essas qualidades e poderes, e não apenas que a assinatura é daquela pessoa. Sendo o administrador uma empresa, tem de abranger também os poderes de quem assina em nome dela.

O que a lei manda constar

O conteúdo não é à escolha de quem emite. A norma enumera-o art. 1424.º-A, n.º 1 CC: o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração, com especificação da sua natureza, respectivos montantes e prazos de pagamento, e ainda, caso existam, as dívidas existentes.

O Instituto dos Registos e do Notariado precisou o conteúdo desta forma: todos os encargos existentes, com especificação da sua natureza e data de constituição, dos seus montantes e dos respectivos prazos de pagamento, ou, tratando-se de encargos já vencidos, da data em que tal vencimento ocorreu.

A expressão que faz a diferença é em vigor. Uma fração pode não ter nenhuma dívida vencida e ter, ainda assim, um encargo em vigor: uma obra já deliberada e a ser paga em prestações pelos próximos anos. Uma declaração que diga apenas que não há dívidas não cumpre a norma, e não revela isso a quem compra.

Como se pede

1. O proprietário pede ao administrador

   É ao proprietário que a lei atribui o ónus de solicitar a declaração art. 1424.º-A, n.º 1 CC. Peça por escrito: o prazo conta-se do requerimento, e é a forma escrita que fixa a data em que ele começou a correr.

2. O administrador emite em dez dias

   Declaração escrita, assinada, com o conteúdo que o artigo 1424.º-A enumera. Não existe formulário oficial nem canal obrigatório: o que a lei fixa é o prazo e o conteúdo.

3. Leve também a ata que elegeu o administrador

   É o que permite ao notário verificar os poderes de quem assinou arts. 1435.º e 1435.º-A CC. Sendo o administrador uma empresa, a prova tem de abranger também os poderes de quem assina em nome dela. A declaração fica arquivada como documento instrutório do acto art. 27.º Cód. Notariado.

Quem responde pelas dívidas depois da venda

A responsabilidade pelas dívidas existentes afere-se pelo momento em que deviam ter sido liquidadas, e os encargos que se vencem depois da transmissão responsabilizam o novo proprietário art. 1424.º-A, n.os 3 e 4 CC.

Se a escritura não referir a declaração

A lei obriga a que a declaração seja referida no título art. 54.º, n.º 3 Cód. Notariado, e a falta dessa referência tem consequências no registo: segundo o entendimento do Instituto dos Registos e do Notariado, deve constituir motivo de provisoriedade por dúvidas, se não for suprida nos termos do Código do Registo Predial art. 73.º CRP, mediante comprovação de que a declaração existia à data da transmissão e era do conhecimento das partes.

Em termos práticos: não é um detalhe de formulário. É um registo que fica por confirmar até alguém provar que o documento existia.

Os riscos de não ter uma declaração conforme a lei

Para quem compra

Dispensá-la é assumir a dívida do vendedor. E comprar sem ela, mesmo sem renúncia formal, é comprar sem saber que encargos estão em vigor sobre a fração, quando é a norma que manda que sejam discriminados. O valor em causa não é a quota de um mês: é a parte da fração numa obra aprovada que ainda falta pagar, que o n.º 4 do artigo 1424.º-A põe do lado de quem compra.

Para quem vende

Sem a declaração não há documento para instruir a escritura, e o negócio atrasa-se por causa de um papel com prazo de dez dias. Se o notário exigir reconhecimento de assinatura, é também sobre quem vende que recai essa despesa. E há um segundo prazo depois da venda, tratado mais abaixo.

Para quem administra

Emitir fora de prazo, ou emitir sem o conteúdo que o artigo 1424.º-A enumera, é falhar uma função que a lei atribui ao administrador. E o administrador que não cumpre as funções que lhe são cometidas é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal art. 1436.º CC. Responde ele, não o condomínio.

Pode o administrador exigir que a dívida seja paga primeiro?

A lei fixa um dever de emitir, um prazo de dez dias para o cumprir, e faz da declaração documento obrigatório da escritura art. 1424.º-A, n.os 1 e 2 CC. Não prevê qualquer condição de pagamento prévio.

Havendo dívida, a declaração emite-se com a dívida lá escrita, com a natureza, os montantes e as datas que o n.º 1 manda discriminar. É essa a função do documento: revelar a situação da fração, não resolvê-la.

Depois da venda, há um segundo prazo

Vendida a fração, é o vendedor que tem de comunicar a alienação ao administrador, por correio registado, com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário art. 3.º, n.º 3 DL 268/94.

Quem não o faz continua a receber avisos de dívida de uma fração que já vendeu, e o condomínio continua a cobrar a quem já não é condómino. Para o que mudou em 2022 em toda a propriedade horizontal, veja a guia da Lei 8/2022.