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Comprar casa com dívidas de condomínio: quem paga o quê

A pergunta certa não é se as dívidas passam para o comprador. É a que momento cada despesa pertence, porque é isso que a lei usa para decidir de quem é.

A regra, e porque é que resolve quase tudo

A lei não pergunta quem é dono hoje: pergunta a que momento pertence a despesa. A responsabilidade pelos encargos do condomínio afere-se pelo momento em que as respetivas contribuições deviam ter sido liquidadas, e a responsabilidade pelos encargos de conservação e inovação afere-se em relação a quem era proprietário no momento das deliberações art. 1424.º CC.

Daqui saem as duas respostas que interessam. Quotas vencidas antes da venda são do vendedor, ainda que só venham a ser cobradas depois. E uma obra deliberada antes da venda é do vendedor, mesmo que a obra se faça e se pague depois de a casa já ser sua.

O que a lei dá ao comprador antes da escritura

O vendedor deve entregar declaração, emitida pelo administrador, da qual conste o montante de todos os encargos em dívida, ou declarar que não existem art. 1424.º-A CC. O comprador pode prescindir dessa declaração, e é exactamente aí que a decisão passa a ser dele. Em detalhe na guia da declaração de não dívida, incluindo o que fazer quando o administrador não a emite a tempo.

O que fazer antes de comprar

1. Pedir a declaração de dívidas, e lê-la com atenção à data

   Uma declaração diz respeito ao dia em que foi emitida. Entre a sua emissão e a escritura pode vencer-se mais uma quota, e convém que o contrato diga quem a suporta.

2. Pedir as atas das últimas assembleias

   É onde estão as obras deliberadas, as quotas aprovadas para o ano e os problemas por resolver. Tem direito a consultá-las enquanto terceiro titular de direitos relativos à fração art. 1.º, n.º 5 DL 268/94, e depois da compra passa a condómino.

3. Pedir o regulamento e o título constitutivo

   O regulamento diz-lhe as regras do prédio art. 9.º DL 268/94, e o título diz-lhe a sua permilagem, o fim da fração e a que título está o lugar de garagem. Ver o título constitutivo.

4. Fazer disso uma condição no contrato-promessa

   A forma mais simples de não discutir depois é escrever no contrato-promessa quem suporta o quê, incluindo obras já deliberadas e prestações futuras, e fazer da entrega da declaração uma condição.

Comprei e só depois descobri a dívida

Primeiro, separar o que é seu do que não é, pela regra do momento art. 1424.º CC. O que respeita a período anterior continua a ser do vendedor, e é contra ele que se reclama, não contra o condomínio.

Segundo, falar com o administrador e pedir o extrato da fração por períodos. Boa parte destes casos resolve-se percebendo que a cobrança está apenas emitida em nome errado porque a venda nunca lhe foi comunicada: ver comunicação de alienação de fração.

Terceiro, se houver declaração que omitiu dívidas existentes, ou se o vendedor declarou falsamente que não havia, há caminho próprio contra quem declarou. É matéria de advogado, e é uma das razões para pedir sempre a declaração em vez de prescindir dela.

Do lado de quem vende

Peça a declaração ao administrador com antecedência, pague o que estiver em dívida antes da escritura, e comunique a venda ao condomínio por correio registado em 15 dias art. 3.º DL 268/94. A omissão desta carta mantém-no a responder por encargos de mora relativos a quotas vencidas depois de a casa já não ser sua.