Guias›Despesas extraordinárias

Despesas e quotas extraordinárias

A pergunta que quase nunca se faz antes de deliberar uma quota extraordinária: quanto há no fundo de reserva, e porque não se usa.

O que são

A lei não usa a expressão como categoria própria. Na prática, chamam-se extraordinárias às despesas que não estão no orçamento corrente do ano, tipicamente obras, e às quotas que se deliberam para as custear. O regime que se lhes aplica é o das despesas em geral: repartem-se, em regra, na proporção do valor das frações art. 1424.º CC.

Primeiro: o fundo de reserva existe para isto

A maioria depende da classificação da obra

Conservação, mesmo extraordinária, segue a regra geral das deliberações: maioria dos votos representativos do capital investido art. 1432.º, n.º 5 CC. Inovação exige maioria qualificada de dois terços art. 1425.º CC, e inovação são as obras que alteram a estrutura ou a linha arquitetónica e estética do edifício, ou que têm repercussão no uso das partes comuns.

É por isto que a primeira batalha de uma obra é a classificação, e muitas vezes a única. Ver as guias das inovações e do quórum e das maiorias.

Três orçamentos, e comparáveis

Sempre que esteja em causa deliberação sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes art. 1436.º CC. É um dever, não uma cortesia, e a sua ausência é um facto verificável.

Apresentar três não é o mesmo que ter três comparáveis. Ver a guia dos três orçamentos.

Quem paga, quando a fração muda de mãos a meio

É a parte que gera litígios e tem resposta clara desde 2022. A responsabilidade pelos encargos afere-se em relação a quem era proprietário no momento das deliberações que os aprovaram art. 1424.º CC. E os encargos que se vencem depois da transmissão responsabilizam o novo proprietário art. 1424.º-A, n.º 4 CC.

Daí resulta o caso típico: uma obra deliberada antes da venda e paga em prestações ao longo de anos gera encargos que caem do lado de quem compra. É por isso que a declaração de dívida tem de discriminar os encargos em vigor, e não apenas as dívidas vencidas art. 1424.º-A, n.º 1 CC. Ver quem paga as obras e a guia da declaração de não dívida.

Na ata, com dois cuidados

O primeiro: a obra tem de constar da ordem de trabalhos da convocatória, senão a deliberação é terreno fértil para impugnação art. 1432.º, n.º 4 CC. O segundo: se a assembleia deliberar quotas, a ata só é título executivo mencionando o valor anual por condómino e a data de vencimento art. 6.º DL 268/94.