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Quem paga as obras do condomínio

A regra é a permilagem. As excepções e as datas é que dão os litígios.

A regra: proporção do valor das frações

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e o pagamento de serviços de interesse comum são repartidas pelos condóminos, em regra na proporção do valor das suas frações art. 1424.º CC. É o que se chama pagar por permilagem.

A expressão em regra é o que abre a porta às excepções: o título constitutivo ou o regulamento podem dispor de outro modo sobre a repartição de certas despesas, e é por isso que ler o regulamento antes de discutir é sempre o primeiro passo.

A data que decide, e não é a da fatura

Esta é a clarificação mais útil da Lei 8/2022 para quem compra ou vende. A responsabilidade pelos encargos afere-se em relação a quem era proprietário no momento das deliberações que os aprovaram art. 1424.º CC, e não em relação a quem é proprietário no dia em que a conta chega.

Três tipos de obra, três regimes

Conservação corrente

Entra nas despesas necessárias à conservação das partes comuns e reparte-se pela regra geral art. 1424.º CC.

Reparações indispensáveis e urgentes

A lei define-as como as necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas art. 1427.º CC. É o único caso em que se age sem esperar por assembleia. Ver a guia das obras urgentes.

Inovações

Obras que alteram a estrutura ou a linha arquitectónica e estética do edifício, ou que têm repercussão no uso das partes comuns. Exigem maioria qualificada de dois terços art. 1425.º CC. Ver a guia das inovações.

Antes de aprovar, os três orçamentos

Em obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes art. 1436.º CC. Não é cortesia, é uma função dele, e a sua ausência é um facto verificável. Ver a guia dos três orçamentos.

E o fundo de reserva

O fundo comum de reserva existe precisamente para custear as despesas de conservação do edifício, é de constituição obrigatória, e a sua administração pertence à assembleia art. 4.º DL 268/94. Antes de deliberar uma quota extraordinária, a pergunta a fazer é quanto há no fundo e porque não se usa. Ver a guia do fundo de reserva.