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Obras urgentes sem assembleia

A lei passou a definir o que é urgente, e a definição é mais estreita do que a palavra sugere.

A definição, palavra por palavra

São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas art. 1427.º CC.

Há três condições a reter, e têm de se verificar em conjunto. O problema é um vício ou patologia já existente, não um risco hipotético. A eliminação tem de ser possível e necessária num curto prazo. E a consequência de não agir é dano ou risco para a segurança, não apenas incómodo ou degradação estética.

Porque é que a definição importa tanto

Porque é a única porta para gastar dinheiro do condomínio sem deliberação da assembleia. Fora dela, vale a regra: as obras aprovam-se em assembleia, com as maiorias próprias, e as de conservação extraordinária ou inovação obrigam a três orçamentos de proveniências diferentes art. 1436.º CC.

O administrador que age dentro deste perímetro está a cumprir a sua função de cuidar da conservação das partes comuns art. 1436.º CC. O que age fora dele responde civilmente pelas decisões, e a ausência de deliberação é precisamente o que não terá para se defender.

O que fazer, na prática

Documentar o estado antes de intervir

Fotografias com data, e se possível um relatório técnico. É o que sustenta depois a classificação como urgente, e é o que falta em quase todos os casos que acabam em discussão na assembleia das contas.

Limitar a intervenção ao que elimina o risco

A norma fala de eliminar o vício ou a patologia. Aproveitar a urgência para fazer, no mesmo trabalho, a obra completa que se queria há anos é transformar uma reparação urgente numa obra não deliberada.

Levar à assembleia seguinte

A despesa entra nas contas e tem de ser explicada com documentação de suporte, como qualquer outra. Ver a guia da aprovação e consulta das contas.

Quem paga

Vale a repartição geral das despesas de conservação das partes comuns, em regra na proporção do valor das frações art. 1424.º CC. Ver a guia de quem paga as obras, e a guia do fundo comum de reserva, que existe precisamente para custear conservação art. 4.º DL 268/94.

Se a obra alterar a estrutura, a linha arquitectónica ou o uso das partes comuns, deixa de ser reparação e passa a inovação, com maioria de dois terços art. 1425.º CC. Ver a guia das inovações.