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Inovações no condomínio: o que são e que maioria exigem

Dois terços, e a classificação da obra decide tudo o que vem depois.

O que a lei considera inovação

Para este efeito, inovação são as obras que alteram a estrutura ou a linha arquitectónica e estética do edifício, bem como as obras com repercussão no uso das partes comuns art. 1425.º CC.

Note-se o que a definição não é: não é uma questão de valor nem de dimensão. Uma obra barata que altere a fachada é inovação; uma obra caríssima de substituição de canalização, que reponha o que existia, não o é. O critério é a alteração, não o custo.

A maioria

As deliberações sobre inovações estão sujeitas a maioria qualificada de dois terços art. 1425.º CC, e não à maioria simples dos votos representativos do capital investido que serve de regra geral art. 1432.º, n.º 5 CC. Como se vota por permilagem, dois terços são dois terços de valor, não de pessoas. Ver a guia do quórum e das maiorias.

Só partes comuns

O artigo refere-se às inovações introduzidas nas partes comuns do condomínio, e não às obras dentro das frações autónomas art. 1425.º CC. Uma obra no interior de um apartamento segue outro regime, ainda que possa ter implicações quando toque em elementos comuns ou altere a fachada.

A protecção das minorias

A lei protege quem fica prejudicado, mesmo havendo os dois terços. A leitura que os tribunais têm feito do n.º 7 do artigo art. 1425.º CC não é a de proibir qualquer obra que cause algum incómodo: a proibição opera, para protecção das minorias, quando numa avaliação de proporcionalidade o prejuízo causado tenha relevância suficiente face à utilidade que a inovação pretende dar.

Em termos práticos: um condómino sozinho não trava uma obra por não gostar dela, mas trava-a se demonstrar um prejuízo sério no uso da sua fração ou das partes comuns, desproporcionado face ao ganho. É matéria que se decide caso a caso, e das poucas em que vale a pena aconselhamento antes de votar.

Antes da assembleia, os três orçamentos

Nas obras que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes art. 1436.º CC. Uma deliberação de inovação sem eles tem um vício fácil de demonstrar. Ver a guia dos três orçamentos e, se a deliberação já passou e discorda dela, como a impugnar.

Quem paga

Vale a regra geral da repartição das despesas, e a data que conta é a da deliberação e não a da fatura art. 1424.º CC. Ver a guia de quem paga as obras.