Guias›Anular uma deliberação

Como impugnar ou anular uma deliberação

Há três vias e dois prazos, e o prazo conta-se da data da deliberação, não do dia em que soube dela.

Resposta curta

Três vias: pedir assembleia extraordinária de revogação, submeter a um centro de arbitragem, ou acção judicial de anulação. art. 1433.º CC
A assembleia de revogação deve ter lugar em 20 dias a contar do requerimento.
A acção judicial: 20 dias após a deliberação dessa assembleia, ou 60 dias se ela não foi pedida.
O prazo é igual para presentes e ausentes e conta-se da data da deliberação, não da comunicação ao ausente.

Via 1: a assembleia de revogação

A primeira via é interna e é a mais rápida: requerer ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para a revogação das deliberações, que deve ter lugar no prazo de 20 dias a contar do requerimento art. 1433.º CC. Ver a guia da assembleia extraordinária.

Via 2: o centro de arbitragem

A lei admite submeter as deliberações a um centro de arbitragem art. 1433.º CC. É a via menos usada e vale a pena conhecê-la, porque é tipicamente mais rápida e menos onerosa do que o tribunal.

Via 3: a acção judicial de anulação

A terceira via é o tribunal, com uma acção de anulação da deliberação. E é aqui que os prazos matam mais pedidos do que os argumentos.

20dias

Para a acção judicial, a contar da deliberação da assembleia extraordinária de revogação, quando essa assembleia foi pedida. Artigo 1433.º, n.º 4, do Código Civil

60dias

Para a acção judicial, a contar da data da deliberação, quando não foi pedida assembleia extraordinária de revogação. Artigo 1433.º, n.º 4, do Código Civil

Contra quem corre a acção

A lei prevê um regime próprio: a representação judicial dos condóminos contra quem as acções são propostas cabe ao administrador, ou a quem a assembleia designar para o efeito art. 1433.º CC.

Há porém discussão nos tribunais sobre se a acção deve ser dirigida contra o condomínio ou contra os condóminos que votaram a favor da deliberação. É uma questão em aberto e com consequências processuais sérias, pelo que é exactamente o tipo de ponto a confirmar com um advogado antes de avançar.

Os fundamentos mais frequentes

Não é preciso discordar do mérito para ter fundamento. Três falhas de forma aparecem repetidamente:

Matéria fora da ordem de trabalhos. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos art. 1432.º, n.º 4 CC, e a assembleia não decide validamente o que não foi convocada para decidir.
Convocatória sem a forma legal. Carta registada com dez dias, ou aviso com recibo assinado, ou email com as duas condições cumpridas art. 1432.º, n.os 1 a 3 CC. Ver a guia da convocatória.
Maioria insuficiente. As deliberações tomam-se por maioria dos votos representativos do capital investido art. 1432.º, n.º 5 CC, e as inovações exigem dois terços art. 1425.º CC. Ver a guia do quórum e das maiorias.

Antes de impugnar, confirme a ata

A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva ata art. 1.º DL 268/94, e é a ata que prova o que foi deliberado, com que votos e sobre que ordem de trabalhos. É o primeiro documento a pedir. Ver a guia da ata.

Fontes

Consultado em 4 de Outubro de 2026.