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Assembleia de condomínio: como funciona

É o órgão que decide. Tudo o que o administrador executa foi, ou devia ter sido, deliberado aqui.

Para que serve

A assembleia é quem elege e exonera o administrador art. 1435.º CC, quem aprova as contas e o orçamento art. 1431.º CC, quem decide as obras e as inovações art. 1425.º CC, e quem administra o fundo comum de reserva art. 4.º, n.º 3 DL 268/94. O administrador executa deliberações; não as substitui.

As regras, por tema

Cada peça tem a sua guia, porque cada uma tem detalhes que não cabem aqui:

• Convocatória: prazos e forma, incluindo a convocação por email e o que a convocatória tem de indicar.
• Quórum e maiorias, e a regra pouco conhecida que permite aprovar por dois terços o que exige unanimidade.
• Segunda convocatória, a da semana seguinte e a dos trinta minutos depois.
• A ata, de que depende a eficácia do que foi deliberado, e que em certos casos é título executivo.
• Assembleias por meios à distância, que passaram a ser possíveis com a Lei 8/2022.
• Assembleia extraordinária, quem a pode pedir e para quê.
• Impugnar ou anular uma deliberação, com os prazos de vinte e sessenta dias.

A reunião anual

É obrigatória pelo menos uma reunião por ano, em regra na primeira quinzena de Janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano em curso art. 1431.º CC.

A Lei 8/2022 abriu uma excepção a esse calendário: essa assembleia pode realizar-se no primeiro trimestre de cada ano, desde que a possibilidade esteja prevista no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação da assembleia aprovada por maioria art. 1431.º CC. Sem uma dessas duas condições, mantém-se a regra geral.

É nesta reunião que a prestação de contas acontece, e vale a pena saber de antemão que entregar as pastas dos documentos não é prestar contas. Ver a guia da aprovação e consulta das contas.

O erro mais comum

Decidir em assembleia o que não constava da ordem de trabalhos. A convocatória tem de indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade art. 1432.º, n.º 4 CC. Uma deliberação sobre matéria que não foi convocada é terreno fértil para impugnação.