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Quem paga o condomínio: o proprietário ou o inquilino?

Há duas perguntas escondidas numa só, e confundi-las é a origem de quase todos os conflitos: quem deve ao condomínio, e quem suporta o custo entre senhorio e inquilino.

Perante o condomínio: o proprietário

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum são repartidas pelos condóminos, em regra na proporção do valor das suas frações art. 1424.º CC. Condómino é quem é titular da fração, e é por isso que a obrigação acompanha a propriedade e não a ocupação.

Daqui resulta o que mais importa na prática: o condomínio cobra ao proprietário, a dívida fica no nome dele, e é também pelo seu lado que a questão aparece numa venda, na declaração de dívida art. 1424.º-A, n.º 1 CC.

Entre senhorio e inquilino: o que acordarem

Nada impede que o contrato de arrendamento atribua ao inquilino o encargo de pagar o condomínio, e é frequente fazê-lo. Esse acordo é válido entre as partes.

Três situações concretas

O inquilino quer ir à assembleia

O direito de participar e votar pertence ao condómino. Pode haver representação, mas é representação do condómino, por quem ele indique. A lei prevê que os condóminos não residentes comuniquem ao administrador um endereço ou um representante para efeito de convocação art. 1432.º, n.º 12 CC.

O senhorio não paga e o inquilino sofre as consequências

Acontece, e a dívida não é do inquilino. O que ele pode fazer é exigir ao senhorio o cumprimento do contrato. Cortar partes comuns a quem deve não é meio admissível de cobrança: ver como cobrar a um condómino que não paga.

Obras deliberadas durante o arrendamento

A responsabilidade pelos encargos afere-se em relação a quem era proprietário no momento das deliberações art. 1424.º CC, pelo que a deliberação de uma obra recai sobre o proprietário, independentemente de quem ocupe a fração. Ver quem paga as obras e as despesas extraordinárias.

O que convém fazer, nos dois lados

Se é senhorio: entregue o regulamento do condomínio com o contrato, e deixe escrito, com clareza, se o encargo das quotas é do inquilino e em que termos. Se é inquilino: peça o regulamento e confirme no contrato quem paga o quê, porque é o contrato que o obriga, e não a prática do edifício.

Sobre o que a quota inclui e como se calcula, ver como se calcula a quota e o regulamento do condomínio.