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Orçamento anual de condomínio

É o documento de que saem as quotas do ano. Sem ele, a quota é um número sem fundamento.

Quem aprova, e quando

É obrigatória pelo menos uma reunião por ano, em regra na primeira quinzena de Janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano em curso art. 1431.º CC. A Lei 8/2022 abriu uma exceção: essa assembleia pode realizar-se no primeiro trimestre, desde que a possibilidade esteja prevista no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação aprovada por maioria.

A aprovação é da assembleia, não de quem administra. O administrador propõe e executa; não substitui a deliberação art. 1436.º CC.

O que o orçamento tem de contemplar

A lei não impõe um formulário, mas o conteúdo decorre do que há a repartir: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum art. 1424.º CC. Em termos práticos:

• Limpeza e manutenção das partes comuns.
• Eletricidade e água das partes comuns.
• Manutenção e inspeção do elevador, havendo.
• Seguro do edifício.
• Honorários da administração, havendo.
• Contribuição para o fundo comum de reserva, de constituição obrigatória e destinado às despesas de conservação art. 4.º DL 268/94.

Do orçamento para a quota

Aprovado o orçamento, a quota de cada fração é a sua quota-parte nas despesas, em regra na proporção do valor da fração art. 1424.º CC, mais a contribuição para o fundo, que acresce. Em detalhe, com exemplo numérico, em como se calcula a quota.

A ata, e a razão pela qual ela é decisiva aqui

A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata art. 1.º DL 268/94. E há mais: são título executivo as atas que deliberem o montante das contribuições com menção do valor anual a pagar por cada condómino e da data de vencimento art. 6.º DL 268/94.

Em termos práticos, a assembleia do orçamento é a reunião em que mais compensa garantir que a ata leva esses dois elementos. Faltando um, a cobrança de quotas em atraso deixa de poder começar por execução. Ver a guia da ata.

Obras no orçamento, ou à parte

Obras de conservação extraordinária e inovações obrigam a três orçamentos de proveniências diferentes art. 1436.º CC, e as inovações exigem maioria de dois terços art. 1425.º CC. Antes de deliberar uma quota extraordinária, a pergunta a fazer é quanto há no fundo de reserva. Ver as despesas extraordinárias.