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Título constitutivo da propriedade horizontal

É o documento que transforma um prédio num conjunto de frações e fixa as regras que todas as outras conversas pressupõem. Metade das discussões de condomínio resolvia-se lendo-o, e quase ninguém o leu.

O que tem obrigatoriamente de conter

No título constitutivo são especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio art. 1418.º CC.

São portanto duas coisas, e a segunda é a que manda no dinheiro e nos votos: a permilagem. É dela que sai a quota-parte nas despesas art. 1424.º CC e o peso do voto em assembleia. Ver a guia da permilagem.

O que pode conter, e que muda tudo quando lá está

Além das especificações obrigatórias, o título pode conter, designadamente, a menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum, e o regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação quer das partes comuns quer das frações autónomas art. 1418.º CC.

Que prédios podem ser postos em propriedade horizontal

Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública art. 1415.º CC. É um requisito material, não uma formalidade: sem ele, o título não se pode constituir. Ver como constituir um condomínio.

Onde o encontrar

Em três sítios, por esta ordem de facilidade. Na caderneta e na certidão predial da sua fração, pedidas no portal predial online ou numa conservatória. Na escritura de compra, que o costuma referir ou reproduzir. E com o administrador, que tem o dever de guardar as cópias autenticadas dos documentos usados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal art. 2.º DL 268/94.

Se é inquilino e quer saber as regras que o obrigam, note que o administrador deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações art. 9.º DL 268/94.

Como se altera

Não por maioria. O título constitutivo pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. É uma exigência pesada, e é deliberada: o que está no título é o estatuto do prédio, não uma regra de gestão corrente.

Daí a recomendação prática que atravessa várias destas guias: para regras de convivência, use o regulamento da assembleia, que é flexível. Para o que tem de durar e de vincular futuros compradores, o lugar é o título, com o custo que isso tem.

O que ler nele, na prática

Quando o tiver à frente, procure quatro coisas: a sua permilagem, para conferir a quota; o fim a que a sua fração se destina, que condiciona o uso que lhe pode dar art. 1422.º, n.º 2 CC; a que título está o seu lugar de estacionamento; e se existe regulamento inserido, que é onde estariam as proibições oponíveis a todos.

E se detetar divergências entre o título e a realidade do prédio, isso é matéria séria e não um pormenor administrativo: ver as partes comuns e como se calcula a quota.