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Estacionamento e lugares de garagem: de quem são e quem paga

Quase toda a gente trata o seu lugar como se fosse seu, e na maior parte dos casos é. Mas a lei parte do princípio contrário, e saber qual é o seu caso decide se o pode vender, arrendar ou fechar.

A regra de partida

Presumem-se comuns, salvo disposição em contrário no título constitutivo, as garagens e outros lugares de estacionamento art. 1421.º, n.º 2 CC. Esta presunção está no n.º 2 do artigo, que é o das partes presumidas comuns, e não no n.º 1, que é imperativo e abrange a estrutura, o telhado e as instalações gerais. A diferença é tudo: o que está no n.º 2 pode ser atribuído a alguém, o que está no n.º 1 não.

Daqui decorre o que a jurisprudência vem dizendo: não sendo coisa imperativamente comum, as garagens e lugares de estacionamento são susceptíveis de apropriação individual. Se o título constitutivo não especificar de forma clara que um lugar constitui fração autónoma, a lei parte do princípio de que é parte comum, ainda que o seu uso esteja atribuído a um condómino em particular. Ver a guia das partes comuns.

Os três casos, e como os distinguir

Fração autónoma

O lugar está individualizado no título constitutivo como fração, com a sua letra e a sua permilagem art. 1418.º CC. É propriedade sua de pleno direito: pode vendê-lo, arrendá-lo e onerá-lo, e paga a sua quota-parte das despesas comuns na proporção dessa permilagem.

Parte comum com uso exclusivo

O lugar é parte comum, mas o título atribui-lhe o uso. Tem o direito de o usar, e só você, mas não é dono daquele pedaço: não o pode vender separadamente da fração a que está afecto, e as decisões sobre a área continuam a ser do condomínio. É o caso que mais frustra quem o descobre tarde.

Parte comum sem atribuição

O espaço é de todos e o seu uso regula-se como qualquer outra parte comum, pelo regulamento e pelas deliberações da assembleia. Ver o regulamento do condomínio.

Quem paga as despesas da garagem

A regra geral manda repartir as despesas das partes comuns na proporção do valor das frações art. 1424.º CC. Mas há a exceção que costuma aplicar-se aqui: as despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que delas se servem art. 1424.º, n.º 3 CC.

É o fundamento para que a iluminação, o portão e a limpeza da garagem sejam suportados por quem a usa, e não pelo prédio todo. Não é automático: depende de a parte servir exclusivamente esses condóminos, e convém que a repartição esteja clara no orçamento. Ver como se calcula a quota e o orçamento anual.

Vender ou arrendar um lugar

Se é fração autónoma, vende-se e arrenda-se como qualquer outra. Se é parte comum de uso exclusivo, não: o que existe é um direito de uso ligado à fração, e a sua transmissão isolada não tem o efeito que as partes supõem. É uma das situações em que vale mesmo a pena confirmar o título antes de prometer seja o que for a um comprador.

Numa venda, o estado das dívidas do condomínio é outra conversa, e tem regras próprias art. 1424.º-A CC: ver declaração de não dívida.

Fechar, arrumar coisas, carregar o carro eléctrico

Fechar um lugar com portão ou paredes, ou usá-lo como arrumos, mexe com o uso das partes comuns e, muitas vezes, com o aspeto e a segurança do edifício. Sendo parte comum, carece de deliberação; sendo fração, continua a haver limites, porque é vedado prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético art. 1422.º, n.º 2 CC. Ver obras dentro da fração.

A instalação de um posto de carregamento costuma implicar intervenção em partes comuns e na instalação eléctrica do edifício, e aí a questão é de deliberação e de repartição de custos, podendo tratar-se de uma inovação, com a maioria que lhe corresponde art. 1425.º CC. Ver inovações no condomínio.