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Seguro obrigatório de condomínio: o que a lei exige

O que a lei impõe é menos do que a maioria dos condomínios contrata, e é importante perceber a diferença: o que é obrigatório é o incêndio, e só o incêndio.

O que a lei obriga, exactamente

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns art. 1429.º CC. A obrigação abrange portanto as duas coisas, e é por isso que a soma dos capitais seguros deve perfazer o capital global do edifício.

O seguro deve ser celebrado pelos condóminos. O administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, fica com o direito de reaver deles o respetivo prémio art. 1429.º CC.

A atualização anual, que quase sempre se esquece

É obrigatória a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio, e compete à assembleia deliberar o montante de cada atualização. Se a assembleia não aprovar esse montante, o administrador deve atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pela autoridade de supervisão de seguros art. 5.º DL 268/94.

É uma norma com consequência prática importante: a inação da assembleia não suspende a obrigação, transfere-a. Um capital que não acompanha os custos de reconstrução deixa o condomínio em infrasseguro, e aí a indemnização pode ser reduzida proporcionalmente, que é a desagradável surpresa clássica do dia do sinistro.

O que a lei não obriga, e costuma valer a pena

Tudo o resto. O incêndio é o mínimo legal, e a maior parte dos sinistros de um prédio não é incêndio: são águas, fenómenos da natureza, quebra de vidros, danos por eletricidade, e sobretudo a responsabilidade civil do condomínio perante terceiros.

A responsabilidade civil merece nota própria, porque liga a uma matéria tratada noutra guia: os danos resultantes da falta de conservação das partes comuns podem responsabilizar o condomínio, por presunção de culpa art. 492.º CC. É exactamente o risco que uma cobertura de responsabilidade civil existe para cobrir. Ver quem responde pelas infiltrações.

Quem paga, e como entra na quota

O prémio do seguro das partes comuns é despesa comum e reparte-se, em regra, na proporção do valor das frações art. 1424.º CC, entrando no orçamento anual como qualquer outra despesa corrente. Ver o orçamento anual e como se calcula a quota.

O que o administrador tem de garantir

Propor à assembleia o capital a segurar, verificar que o seguro existe e está em vigor, promover a atualização anual, e guardar a apólice e os recibos com os restantes documentos do condomínio. Cuidar dos serviços de interesse comum é função que a lei lhe atribui, e ele responde civilmente pelas omissões art. 1436.º CC.

Numa mudança de administração, a apólice é dos primeiros documentos a exigir, e a verificar se está paga: ver mudar de empresa de administração.