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Infiltrações: quem é responsável

Duas perguntas que se confundem sempre: de onde vem a água, e de quem é a culpa. A lei responde à segunda com presunções, não com certezas.

Primeiro: de onde vem a água

Tudo depende disto, e por isso é o primeiro trabalho a fazer, de preferência com relatório técnico. Se a origem está numa parte comum, a questão é do condomínio. Se está numa fração, é do seu proprietário.

E a fronteira não é intuitiva: o telhado e os terraços de cobertura são parte comum imperativa, ainda que destinados ao uso de uma única fração art. 1421.º CC, e as instalações gerais de água são igualmente comuns. Ver as guias das partes comuns e de quem paga o telhado.

Quando a origem é uma parte comum

Os danos em bens de terceiro que resultem da falta de conservação das partes comuns são da responsabilidade do condomínio, por força do artigo 492.º, n.º 1 art. 492.º CC, ou, provando-se que o condomínio tem a coisa em seu poder com o dever de a vigiar, por força do artigo 493.º, n.º 1 art. 493.º CC.

Quando a origem é uma fração acima

Em caso de danos resultantes de infiltrações de água provenientes de fração superior à do lesado, presume-se a culpa dos proprietários dessa fração.

Contra quem se reclama

Sendo a origem uma parte comum, a ação deve ser intentada contra o condomínio, representado pelo administrador, que tem legitimidade para o representar em juízo, ativa e passivamente art. 1437.º CC. Não contra os condóminos um a um.

Sendo a origem uma fração, é contra o proprietário dessa fração. E note-se que a obrigação segue a propriedade, não a ocupação: ver se paga o proprietário ou o inquilino.

O que fazer, por ordem

Documentar, com data

Fotografias, e se possível relatório técnico que identifique a origem. É o que sustenta tudo o que vem depois, e é o que falta em quase todos os casos que acabam em discussão.

Comunicar por escrito

Ao administrador, se a origem é comum, ou ao proprietário da fração. Fixa a data e torna o silêncio visível.

Exigir a reparação, e separar as duas contas

Uma é a obra que elimina a causa, que pode cair na definição de reparação indispensável e urgente e dispensar assembleia art. 1427.º CC. A outra é a indemnização pelos danos já causados, que segue o regime das presunções acima. Confundi-las é o erro mais comum: repara-se a causa e fica-se sem nada pelo prejuízo, ou discute-se o prejuízo enquanto a água continua a entrar.

Ver o seguro

O condomínio tem seguro, e a fração pode ter. Participar o sinistro não prejudica nenhuma das vias acima e costuma ser o caminho mais rápido. Ver a guia do seguro de condomínio.

Onde isto se decide

Esta é das matérias com mais jurisprudência e mais dependente dos factos de cada caso: de onde vem a água, quem tinha o dever de vigiar, e se a presunção foi ou não ilidida. As regras estão acima; a aplicação a um caso concreto é trabalho de advogado, e esta página não o substitui.