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Obrigações do administrador de condomínio

Não é um cargo de boa vontade. É uma lista de funções fixada na lei, com prazos, e com responsabilidade civil por aquilo que não se faça.

O que a lei manda fazer

O artigo que fixa as funções do administrador art. 1436.º CC abrange, entre outras:

• Convocar e organizar as assembleias de condóminos.
• Executar as deliberações da assembleia.
• Cuidar da conservação e fruição das partes comuns.
• Cobrar as quotas e administrar o fundo comum de reserva, que é de constituição obrigatória art. 4.º DL 268/94.
• Representar o condomínio em juízo e fora dele.
• Emitir a declaração de dívida quando uma fração é transmitida, na alínea q) do n.º 1 art. 1436.º, n.º 1, q) CC.
• Apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes sempre que esteja em causa deliberação sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação.

Os prazos que não se negociam

Duas das obrigações têm prazo contado em dias, e é por elas que começam quase todos os conflitos numa venda de fração.

A segunda é da responsabilidade de quem vende, não do administrador: comunicar a alienação em quinze dias art. 3.º, n.º 3 DL 268/94. Mas é ao administrador que chega o problema quando não é cumprida, porque continua a cobrar a quem já não é condómino.

Representar o condomínio em juízo

Desde 11 de janeiro de 2022 que o administrador tem legitimidade para representar o condomínio em juízo, activa e passivamente, e para apresentar queixa-crime relativa às partes comuns art. 1437.º CC. Antes disso a questão era discutível, e é a alteração da Lei 8/2022 que entrou em vigor mais cedo.

O que acontece quando se falha

Há ainda duas saídas que a lei dá a quem está insatisfeito: a assembleia pode exonerar o administrador, e qualquer condómino, sozinho, pode pedir ao tribunal a sua destituição quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência art. 1435.º CC. Está tratado na guia de como destituir o administrador.

Quem pode exercer o cargo, e por quanto tempo

O cargo pode ser exercido por um condómino ou por terceiro, é remunerável, e o mandato é de um ano renovável salvo disposição em contrário art. 1435.º CC. Em detalhe nas guias de quem pode ser administrador e de eleição e mandato.

E a parte prática

Esta lista cumpre-se com registo, não com memória: quotas cobradas e conciliadas, documentos onde se encontrem, assembleias convocadas a tempo e contas que se apresentem sem noites a refazer folhas de cálculo. Pode ver o que a plataforma cobre ou criar uma conta grátis.