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Tenho quotas de condomínio em atraso

O que pode acontecer, e porque é que a ata da assembleia é o documento mais importante desta história.

A obrigação, e de onde vem

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum são repartidas pelos condóminos, em regra na proporção do valor das suas frações art. 1424.º CC. Não é uma contribuição voluntária nem um serviço que se possa recusar por não se usar: é uma obrigação ligada à propriedade da fração.

E do outro lado, cobrar as quotas e administrar o fundo comum de reserva é uma das funções que a lei atribui ao administrador art. 1436.º CC, que responde civilmente pelas omissões no seu cumprimento. Um administrador que não cobra está também ele a falhar.

A ata como título executivo

Esta é a parte que surpreende quem deve. As atas das assembleias que deliberem o montante das contribuições devidas ao condomínio podem valer como título executivo art. 6.º DL 268/94, o que significa que o condomínio não precisa de obter primeiro uma sentença: pode instaurar execução com base na ata.

O que vale a pena fazer, e por esta ordem

Pedir a ata e as contas, por escrito

É o primeiro passo e serve dois fins. Permite confirmar o que foi efectivamente deliberado, com que votos e sobre que ordem de trabalhos, e permite ver se a ata contém os dois elementos acima. A eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva ata art. 1.º DL 268/94, pelo que uma deliberação sem ata aprovada ainda não produziu efeitos. Ver a guia da ata e a de aprovação e consulta das contas.

Verificar se a deliberação é válida

Se a quota foi fixada numa assembleia convocada sem a forma legal, ou sobre matéria que não constava da ordem de trabalhos, há fundamento para impugnar. Os prazos são curtos e contam-se da data da deliberação, mesmo para quem não esteve presente. Ver como impugnar uma deliberação e a guia da convocatória.

Propor um plano de pagamento, e pô-lo em ata

A lei não impõe nem proíbe acordos de pagamento: é matéria da assembleia, que é quem decide sobre as contribuições. O que faz diferença é a forma: um acordo deliberado e registado em ata é verificável por quem vier depois, e protege as duas partes. Um acordo verbal com quem administra hoje não obriga quem administrar amanhã.

O que não resolve

Não pagar por estar em desacordo com a gestão não extingue a obrigação, e o caminho para reagir à gestão é outro: exigir contas, impugnar deliberações, ou exonerar o administrador. Ver como destituir o administrador.

E se vender a fração, a dívida não desaparece na escritura: a responsabilidade afere-se pelo momento em que as dívidas deviam ter sido liquidadas, e a declaração de dívida tem de as discriminar art. 1424.º-A, n.os 1 e 3 CC. Ver a guia da declaração de não dívida.